Les nuances du droit de préemption : urbanisme et zone en toute connaissance de cause
La plus grande bataille de l'immobilier est peut-être celle du Droit de Préemption. Une réglementation complexe qui exige une connaissance en profondeur des tenants et des aboutissants pour mener à bien cette opération urbaine et commerciale. Cet article se propose d'explorer les nuances subtiles liées au Droit de Préemption, afin que propriétaires, vendeurs, sociétés immobilières et collectivités publiques soient en mesure de prendre des décisions éclairées pour leurs espaces aménagés.
Qu'est-ce que le droit de préemption ?
Le droit de préemption est un droit accordé à certains organismes publics comme les communes, les départements, les régions ou encore des établissements publics pour acquérir un bien immobilier vendu par son propriétaire. En effet, il leur donne la possibilité de se substituer à l'acquéreur initial et ainsi lui faire céder la propriété du bien immobilier.
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Comment fonctionne le droit de préemption ?
Le fonctionnement du droit de préemption est simple : lorsqu'un propriétaire souhaite vendre un bien immobilier situé dans une zone où ce droit est autorisé, il doit obligatoirement informer la collectivité titulaire du droit. Cette collectivité peut alors exercer son droit de préemption et se porter acquéreur du bien à la place de l’acquéreur initial.
Si le prix qui vous a été proposé pour votre bien immobilier n’a pas été convenu avec la collectivité titulaire du droit, celle-ci peut exercer son droit de rachat jusqu’à trouver un nouveau propriétaire qui accepte ses conditions.
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Les différentes formes de droit de préemption
- Le Droit Présentatif Urbain (DPU) : le Droit Présentatif Urbain (DPU) est une forme limitée du droit de préemption urbain et concerne essentiellement les travaux publics d'aménagement urbanistique.
- Le Droit Permanent d'Utilisation (DPU) : il s'agit d'un type particulier de Droit Présentatif Urbain qui permet à la collectivité titulaire du DPU d'utiliser durablement des terrains pour y construire des infrastructures publiques ou y implanter des actions sociales telles que des logements sociaux ou des services publics tels que des crèches ou des écoles.
- Le Droit Public d’Aménager (DPA) : cette forme spécifique du DPUR consiste en une concession gérée par un tiers (public ou privé) dont l'objectif est d'aménager une zone donnée et de la commercialiser.
Le droit de préemption en matière d'urbanisme
Le droit de préemption en matière d'urbanisme est une faculté reconnue à l'Etat, une collectivité publique ou un établissement de coopération intercommunale de se substituer à l'acquéreur d'un bien immobilier que son propriétaire met en vente.
Le droit de préemption urbain : qu'est-ce que c'est ?
Le Droit Présentatif Urbain (DPU) permet à la collectivité titulaire du droit de racheter un bien immobilier situé dans une zone définie par le code de l’urbanisme afin d’y réaliser des travaux publics, comme des espaces verts, des infrastructures routières ou encore des logements sociaux. Il peut aussi être utilisé pour empêcher la commercialisation non conforme des sols boisés ou agricoles.
Les conditions d'exercice du droit de préemption urbain
Pour pouvoir exercer son droit, la collectivité titulaire du DPUR doit impérativement notifier au vendeur sa intention d’utiliser les règles du DPU avant même que celui-ci soit informé officiellement que le bien a trouvé acquéreur. De plus, elle devra transmettre ses justificatifs et expliquer clairement la raison pour laquelle elle souhaite prendre possession du bien immobilier.
Les zones de préemption définies par le code de l’urbanisme
Pour pouvoir être préemptés, les biens immobiliers doivent impérativement être situés dans une zone qui fait partie du code del’urbanisme. Ces zones comprennent généralement des zones naturelles sensibles telles que les espaces forestiers et agricoles, mais peuvent aussi inclure des zones destinées aux travaux publics tels que les parkings ou les routes.
Les délais et les cas d'exercice du droit de préemption
Le délai d’exercice du droit de préemption
Le délai pour exercer le droit de préemption varie selon les cas et peut aller jusqu’à deux mois à compter de la réception par la collectivité titulaire du droit, à savoir Pays / Région / Département / Commune, de la déclaration d'intention d'aliéner du vendeur. La collectivité aura alors 2 mois pour répondre au propriétaire et lui proposer un prix pour le bien immobilier, en tenant compte des critères de sa localisation et de la qualité de son aménagement.
- La vente du bien immobilier à un tiers qui n’est pas la collectivité titulaire du droit ;
- La cession des droits sur un terrain à une entreprise privée ;
- L’acquisition par une société immobilière ou commerciale d’un terrain qui appartient initialement à une collectivité publique ;
- Un transfert des titres entre particuliers ou entre membres d'une même famille.
Les conséquences pour le vendeur et l'acquéreur en cas d'exercice du droit de préemption
Si la collectivité exerce son droit de préemption, le vendeur perd le bien immobilier qu’il souhaitait vendre et ne reçoit pas le montant convenu avec l’acquéreur initial. Par ailleurs, l’acquéreur se verra refuser la propriété du bien immobilier que celui-ci souhaite acheter.
Il lui faudra donc chercher un autre bien ou rechercher un accord avec la collectivité titulaire du DPU.