Quelles sont les différentes formalités pour déclarer les revenus d’une SCI ?

La création d'une Société Civile Immobilière (SCI) représente une démarche stratégique importante pour administrer et transmettre efficacement un patrimoine immobilier. Conformément aux préceptes du Code civil et aux dispositions stipulées dans les articles 1845, la SCI offre une flexibilité organisationnelle permettant la gestion locative de biens immobiliers non meublés, avec la possibilité, dans certaines situations, d'exercer une activité commerciale de location de biens meublés. En règle générale, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu, mais elle a la possibilité d'opter pour le régime fiscal d'imposition sur les sociétés. Cette option découle souvent de l'activité exercée, comme la location de biens meublés ou des recettes commerciales dépassant 10% des recettes totales. La déclaration annuelle des revenus de la SCI est obligatoire et doit être effectuée par télédéclaration avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de l’année N pour les bénéfices perçus sur l’exercice N-1. En cas de clôture d'exercice comptable décalée, la période de dépôt est ajustée en conséquence. Cette démarche implique une compréhension des obligations déclaratives et fiscales, ainsi qu'une gestion méticuleuse pour assurer la conformité avec la législation en vigueur et optimiser le contrôle du patrimoine immobilier.

Déclaration des revenus d'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR)

La plupart du temps, les SCI sont soumises à l'impôt sur le revenu (IR). Ainsi, lors de la création d'une SCI, à moins d'opter pour l'impôt sur les sociétés ou si une activité spécifique le justifie, elle est imposée à l'IR. La déclaration des résultats de la SCI doit être effectuée annuellement. Cette déclaration implique deux étapes ; celle effectuée par le gérant et celle réalisée individuellement par les associés. Pour mener à bien votre déclaration, vous pouvez effectuer votre démarche sur une plateforme de déclaration en ligne de SCI agréée par l'administration fiscale.

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Déclaration qui incombe au gérant

Le gérant de la SCI est responsable de fournir des informations détaillées sur les revenus de la société ainsi que sur leur répartition entre les associés. Cette déclaration se fait annuellement et doit être effectuée avant le deuxième jour ouvré après le 1er mai de chaque exercice, concernant les bénéfices perçus l'année précédente (N-1). Le dirigeant doit remplir le questionnaire Cerfa n°2072, fournissant au Service des Impôts des Entreprises (SIE) des informations exhaustives sur la situation fiscale de la société. 

Il est important de remplir correctement ces formulaires en effectuant un inventaire précis des bénéfices de chaque structure, dont les subventions et loyers perçus ainsi que les gains provenant de l’activité de location d'espaces sur le toit à des antennes relais. Les charges suivantes doivent également être incluses :

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  • Les impôts associés à chaque bâtiment
  • Les frais de personnel 
  • Les travaux de réparation

Le choix entre le questionnaire n°2072-S et le questionnaire n°2072-C dépend des spécificités de la SCI.

Déclaration qui incombe aux associés

En dehors de la déclaration faite par le dirigeant, les associés doivent déclarer leur quote-part des revenus perçus au sein de la société, qui sont des revenus fonciers. Chaque associé calcule son revenu net immobilier, déduit divers frais et charges de ses revenus bruts fonciers, puis reporte le résultat dans un questionnaire qui sera joint à leur déclaration générale de revenus imposables. Deux formulaires peuvent être utilisés en fonction de la situation de la SCI et des associés : le formulaire Cerfa n° 2042 ou le formulaire Cerfa n°2044.

Dans le régime réel d’imposition, les revenus doivent être rapportés sur le formulaire 2044, annexé à la déclaration de bénéfices globale. Si les revenus fonciers de l’associé dépassent le montant de 15 000 euros au total, le régime réel devient obligatoire. Dans ce cas, l'associé n'a pas besoin de remplir la déclaration annexe n°2044, mais il doit tout de même indiquer ses revenus bruts dans la déclaration n°2042.

Cependant, dans le régime fiscal micro foncier, la mise en application d’un abattement de 30 % sur les revenus bruts permet de déterminer le revenu imposable, en représentant les dépenses déductibles.

Déclaration des revenus d'une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS)

Dans le cadre d’une Société Civile Immobilière (SCI) assujettie à l'impôt sur les sociétés (IS), les formalités de déclaration des bénéfices varient en fonction de la situation financière de l'entreprise.

Les procédures pour déclarer les revenus suivent des étapes spécifiques, en accord avec les règles fiscales en vigueur.

Déclaration obligatoire

La première étape pour déclarer une SCI consiste à remplir le formulaire Cerfa n°2065-SD, qui joue un rôle important dans la transmission des informations fiscales à l’autorité compétente. Ce questionnaire requiert une série de données, notamment :

  • L'identification précise de la SCI
  • La nature de ses activités, les éléments relatifs à la fiscalisation
  • Les recettes sujettes à la contribution annuelle sur les revenus locatifs (CRL)
  • La répartition des produits issus de chaque activité

Calcul et fiscalisation des bénéfices

Une fois que les données ont été correctement fournies dans le formulaire, les bénéfices de la SCI sont calculés en soustrayant les charges des bénéfices fonciers. Ces bénéfices sont alors assujettis à l'impôt sur les sociétés selon le taux normal de 25%, sauf dans les cas spécifiques éligibles au taux réduit de 15%. Cette étape requiert une gestion précise des chiffres et des données comptables afin de garantir des déclarations exactes et conformes à la réglementation fiscale.

Délais de déclaration

Il est essentiel de respecter les délais prescrits par la loi fiscale pour déclarer votre SCI. Pour les SCI dont la comptabilité correspond à une année civile, la déclaration doit être effectuée avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai de l’exercice en cours. Dans les autres cas, la déclaration doit être déposée dans les 90 jours suivant la clôture de l'exercice comptable. Le non-respect de ces délais peut entraîner des pénalités financières et des conséquences fiscales néfastes pour la SCI.

Gestion des déficits

En cas de déficit financier, l’entreprise doit choisir entre deux options, à savoir le report en avant ou le report en arrière. Le report en avant permet de reporter le déficit sur les bénéfices des exercices futurs, et le report en arrière permet à l’entreprise d'obtenir un remboursement d'impôt auprès de l’autorité fiscale. Cette décision stratégique nécessite une analyse minutieuse de la situation financière de la SCI et de ses perspectives d'avenir.

Procédure de déclaration des revenus d'une SCI 

Il est essentiel de suivre attentivement la procédure pour déclarer les revenus de la SCI, car son bon déroulement est essentiel et des sanctions peuvent être appliquées en cas de négligence. Vous avez la possibilité d'effectuer vous-même les formalités en ligne, mais il est également envisageable de recourir à un service en ligne pour s'assurer que toutes les démarches sont correctement accomplies.

Étape 1 : Création d'un espace professionnel en ligne

Pour entamer la déclaration des bénéfices fonciers SCI, la première étape consiste à créer un profil professionnel sur le site impôts.gouv dédié aux professionnels. Cette étape requiert la saisie des identifiants fiscaux appropriés pour la société.

Étape 2 : Confirmation de la création de l'espace personnel en ligne

Après l'inscription sur le site impôts.gouv, il faut attendre environ deux semaines pour recevoir par voie postale un code d'activation. Ce code est nécessaire pour finaliser l'accès au compte professionnel nouvellement créé.

Étape 3 : Activation du compte

Une fois le code d'activation reçu, le compte professionnel doit être activé en utilisant ce code pour confirmer l'identité de la SCI.

Étape 4 : Déclaration en ligne

L'étape importante de la déclaration en ligne implique de renseigner avec précision toutes les informations requises sur les bénéfices perçus par l’entreprise au cours de l'année fiscale. Une vigilance minutieuse est nécessaire pour éviter les erreurs lors de la saisie des données.

Étape 5 : Validation et transmission en ligne

Une fois la déclaration complétée, il est impératif de la valider et de la transmettre électroniquement. Un accusé de réception est ensuite envoyé pour confirmer que la déclaration a été prise en compte par les autorités fiscales compétentes.

Détails importants à renseigner

Dans le formulaire 2072, divers détails doivent être soigneusement renseignés par le dirigeant, notamment la case relative aux noms des associés, la case des données d'identification du dirigeant, ainsi que la case des informations sur les biens immobiliers loués. Ces informations incluent les intérêts hypothécaires, les charges déductibles comme les frais de réparation et de gestion, ainsi que les bénéfices fonciers bruts.

Recours aux services d'un prestataire

En cas de difficultés dans les déclarations ou simplement pour déléguer la tâche, le gestionnaire de l’entreprise peut faire appel aux services d'un prestataire. Deux options sont possibles, à savoir l'échange de données informatisées (EDI) ou l'échange de formulaires informatisées (EFI). L'EDI, bien que représentant un investissement financier plus important, offre l'avantage d'un accompagnement par un expert-comptable, en garantissant la fluidité de la procédure de déclaration.