Obligation de vente : les points importants à retenir

Au sein de tout contrat de vente, le vendeur a des responsabilités envers l'acheteur. Le vendeur est tenu de se conformer à certaines obligations prévues par le droit commun des contrats et par le régime spécial de la vente. Il est impératif de fournir des informations, de garantir la conformité et la protection contre les vices cachés. On va faire le point sur les diverses obligations.

Les diverses responsabilités juridiques liées à la vente d'un bien

Au cours d'une transaction immobilière, le vendeur est tenu de respecter diverses obligations légales pour finaliser la transaction sans dispute.

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Informations concernant le bien

En règle générale, dans une obligation de vente, le vendeur est tenu de fournir toutes les informations qu'il possède par rapport au bien lors de l’offre de vente. Il doit se baser sur la bonne foi et la transparence lors de la vente. Ainsi, l’agent immobilier, en collaboration avec les vendeurs, doit collecter toutes les informations nécessaires pour l'acquéreur. 

Le vendeur immobilier est tenu de prendre en compte cette responsabilité en cas de litige, car il ne peut pas invoquer l'ignorance et doit assumer sa responsabilité. De même, le vendeur doit présenter dans le cadre du compromis ou de la promesse de vente : 

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  • le métrage du bien en accord avec la loi Carrez
  • le contrat de location
  • les comptes rendus des assemblées générales des trois dernières années.

L’obligation de livraison du bien vendu et l’obligation de déclaration fiscale

La livraison du bien vendu est l'obligation de vente principale pour la vente d'une maison ou d'un appartement. Il est essentiel que le vendeur autorise l'acheteur à prendre possession des lieux après la vente immobilière.

Pour la vente d'un bien, la plus-value immobilière est soumise à l'impôt, sauf pour la vente de résidence principale. Le vendeur doit informer l'administration fiscale du montant de la plus-value obtenue lors de l'opération.

Obligation de vente : les pièces justificatives et les garanties requises

La transmission de documents pour la vente d'une maison ou d'un appartement est une étape cruciale pour le vendeur et l'acheteur, sous peine de nullité de la transaction.

Les évaluations immobilières

Les diagnostics immobiliers sont une obligation de vente qui incombe au vendeur. Il s'agit de tous les documents nécessaires pour informer l'acheteur de l'état du logement qu'il souhaite acquérir. Cela concerne en particulier :

  • le diagnostic de performance énergétique
  • les diagnostics amiante
  • la loi Carrez
  • le contrôle de la présence de thermites
  • le diagnostic assainissement.

Mais l'absence de ces diagnostics ne signifie pas que la procédure est annulée. Cependant, si l'amiante est découverte, l'acheteur a la possibilité de demander une diminution du prix de vente.

Les garanties

L’obligation de vente implique deux catégories de garanties :

La garantie des vices cachés

Il est nécessaire que le vice caché soit ;

  • présent avant la vente du bien
  • ne soit pas visible à l'œil nu
  • considéré comme important et gênant pour l'utilisation du bien.

Si le nouveau propriétaire découvre un vice caché dans un appartement ou une maison, il a deux ans pour attaquer en justice son vendeur.

La garantie d’éviction

À la différence de l'acheteur qui a une période de rétractation de 10 jours, le vendeur doit s'acquitter de la garantie d'éviction. Cela signifie de son engagement à céder le bien, dès la signature du compromis de vente, sans perturber sa possession.